家を売却する際に最初は専任媒介契約を結んでいたけれども、なかなか家が売れない場合は一般媒介契約に変更した方が良いのでしょうか？

実は私も両方の契約の種類を見比べながら、専任媒介から一般媒介に変更した方がいいかなあと考えたことがあるので、その時に分かったことや更に良い方法をお伝えいたします。

まず契約上、専任媒介から一般媒介に変更することは可能かということについてですが、媒介契約の更新時期のタイミングであれば問題なく変更することが出来ます。

仲介手数料は売買契約が成立しないと請求されないので、家が売れない場合は専任媒介から一般媒介に変更をしても費用や違約金が掛かることは一切ありません。

専任媒介契約の有効期限は最大3ヶ月ですが、契約期限が切れる時に自動更新されることはなく、必ず更新をするか意向を聞かれ、書面で手続きをするよう求められます。

その時に一般媒介契約を希望すれば良い訳です。

一般媒介契約に変更した方が売れる？

実際、私も最初は不動産会社と専属専任媒介契約を結びました。

でも、実はあまり不動産売却は得意じゃない業者だったのです。

媒介契約してから2ヶ月近く経っても購入希望者どころか内覧希望者すら現れず、さらに契約を結んで2ヶ月目を迎える前に値下げの提案を受けました。

ただ、専任媒介の契約期間中は他の不動産会社とさらに契約を結ぶことは出来ないので、結構、ストレスを抱えていました。

でも、他の不動産会社の意見だけは聞いておこうと思って、不動産一括査定サービスを利用して、査定を依頼した業者に状況を話して聞いてみたんです。

そうしたら、最初の不動産会社は契約で果たすべき義務を行っていないことが分かったので、結局、専属専任媒介契約を途中解約することにしました。

そして新しい不動産会社を見つけて媒介契約をする際に「今度は一般媒介契約に変更しようかなあ」と思ったのですが、結局、新しい不動産会社とは専任媒介契約を結ぶことにしました。

その理由は一般媒介契約には以下のようなデメリットがあることが分かったからです。

不動産会社が熱心にやってくれない可能性がある

不動産会社が希望するのは、一般媒介契約より専任媒介契約(専属専任媒介契約)です。

なぜなら専任媒介契約(専属専任媒介契約)は簡単に言うと独占契約なので、自社を通じて売買契約を結んでもらって仲介手数料がしっかり入ってくる可能性が高くなるからです。

さらに専任媒介契約はレインズという物件情報を業者間で共有するネットワークに物件情報を登録したり、定期的に売主に状況を報告したりする義務が発生するので下手に手を抜けなくなります。

その一方で、一般媒介契約だと結果的に売主が他社を通じて売却するリスクが高まるので、あまり積極的に販売しようとは思わなくなる可能性があります。

さらに一般媒介契約であれば業者はレインズへの登録義務も売主への定期的な報告義務も発生しないので、あなたの中古物件を完全放置しておいても何のお咎めもを受けることはないのです。

一般媒介契約だからといって競争原理が働く訳ではない

一般媒介契約のメリットは複数の不動産会社と契約を結べるので競争原理が働く場合があるという点です。

ただ、その競争原理が働くのは中古物件が人気エリアにあったり駅近など立地条件が良かったりするなど基本的には優良物件である場合のみとなります。

逆に売りづらい物件だとよっぽど安くしない限り、業者は積極的に売りたいと思わなくなるというデメリットがあります。

実際、我が家は築25年で、お世辞にも魅力的な物件ではなかったので、一般媒介契約に変更すると、どの不動産会社からも相手にされないで、さらに家が売れづらくなるなあということが分かりました。

専任媒介から一般媒介へ変更した方が良いケース

簡単に言うと、専任媒介から一般媒介へ変更した方が良いのは、以下のようなパターンぐらいです。

現在、専任媒介契約を結んでいる不動産会社がイマイチ保有している中古物件は魅力的な優良物件である

もし、売却しようとしている自宅がそれほど良い物件でなければ、高い価格で家を売ることは益々難しくなり、さらにドツボにハマってしまう可能性があります。

ですから、そういった場合は専任媒介から一般媒介に変更するよりは、もっと良い不動産会社を見つけて専任媒介契約を結ぶ方が家を高く売れる確率は高くなります。

具体的には不動産一括査定サイトを通じて他の複数の不動産会社にも査定依頼を出して、査定額や対応を比較してみるのがオススメです。

私が家を売る時に利用したオススメの不動産一括査定サイトです。
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私が実際に利用して1番良かった不動産一括査定サイト

上のサイトで、自宅の物件情報の入力が終わったら、机上査定か訪問査定を選択することができるので、机上査定を選択しましょう。

机上査定を選択することで不動産会社に会うことなく簡単に査定をしてもらうことができます。

今の不動産会社のやり方で行き詰っている場合は、同じ業者で一般媒介契約への変更を考えるよりも、この方法が状況を打開できる確率は高くなるので、是非、試してみて下さい。

「不動産売却の命運を分けるのは、よい不動産会社と言うよりも、よい担当者と出会えるか」だと思います。

今の担当者がイマイチだと感じているなら、躊躇せずにこのページで紹介した方法をすぐに試してみてください。

最後までお読みくださり有難うございました。

幸運を祈っています。